よくあるお問い合わせ

【全般・建設組合】

1.分譲マンションとの違いはなんですか。
2.コーポラティブハウスのデメリットやリスクについて教えて下さい。
3.建設組合とはどのようなものですか。
4.建設組合は途中で脱退できますか。
5.建設会社は決まっていますか。
6.管理会社は決まっていますか。
7.アフターサービスや保証は大丈夫ですか。

【資金】

8.募集価格(取得目安価格)には何が含まれていますか。
9.募集価格(取得目安価格)以外に必要な諸経費を教えて下さい。
10.つなぎ融資とはなんですか。なぜ必要なのでしょうか。
11.自己資金はどのくらい必要ですか。
12.竣工後にかかる費用には、どのようなものがありますか。

【設計について】

13.住戸内は、どの程度自由に設計できるのですか。
14.設計打ち合わせはどのように進むのですか。

【入居後について】

15.ペットは飼えますか。
16.入居後の近所づきあいが大変ではないですか。
17.将来、売却または賃貸できますか。

【全般・建設組合】

1.分譲マンションとの違いはなんですか。

 分譲マンションは、ディベロッパー(分譲マンション業者)が、土地を購入し、建物を建設して、完成した建物を販売するものです。それに対し、コーポラティブハウスでは、入居希望者が共同で建設組合を設立し、建設組合が事業主体となって、設計や工事を発注し、集合住宅を建設します。
住まいを「買う」のではなく、住み手が主体となって「つくる」というのが、最大の違いです。
また、「つくる」過程で、住み手同士が知り合いになるので、安心して入居できます。

2.コーポラティブハウスのデメリットやリスクについて教えて下さい。

 コーポラティブハウスでは、民法上の組合(次項参照)である建設組合が事業主体となります。そのため、ディベロッパー(分譲マンション業者)が建物完成までの責任を負う分譲マンションとは異なり、事業リスクは、建設組合、すなわち組合員一人ひとりにあるというのが特徴です。工事費の急騰、地中障害、近隣の方への対応、自然災害等の不確定なトラブルは、建設組合の問題として対処していかなければいけませんが、コーディネーター(としまち研)がサポートし、また事業費の中に不測の事態に備えた予備費を見込むなどして、対応していきます。

3.建設組合とはどのようなものですか。

 建設組合は、民法第667条から第688条に規定される組合です。参加者全員で、それぞれが組合に出資し、一緒にコーポラティブハウスを建設することを約束する「建設組合契約」を締結することで、建設組合が設立されます。
 建設組合は、組合員全員による「総会」を意思決定機関として、役員の選任、契約、予算の執行などの重要事項を決定しながら事業を進めていきます。総会は、組合設立から解散までに10回前後行われます。そのほかに、共用部検討委員会、管理検討委員会など、より具体的な事項を話し合う会合も開かれます。
 建物が完成すると、建設組合は、組合財産である区分所有建物を組合員に配分、つまり引渡して、解散します。

4.建設組合は途中で脱退できますか。

 事業の途中で組合員が抜けると、残った組合員でその穴埋めをしなければいけません。そのため、建設組合は、お互い、途中で脱退しないことが基本です。組合契約の中では、脱退する場合の違約金を定めています。万が一、やむを得ない事情により参加を継続することが難しくなった場合は、まず、コーディネーター(としまち研)にご相談いただき、一緒に、代わりとなる新たな参加者を見つけるという方向が考えられます。

5.建設会社は決まっていますか。

 通常は、事業予算を立てるため、コーディネーター(としまち研)及び設計者にて、あらかじめ数社を選び見積もりを取っています。組合設立前後に、実績、取り組み姿勢、見積もり金額等を総合的に勘案した上で、一社を選定し、建設組合へ推薦します。プロジェクトによっては、企画段階で一社に決定している場合もあります。

6.管理会社は決まっていますか。

 参加者の募集開始時点では、管理会社は決まっていません。建物を長く、大切に使っていくために、区分所有者一人ひとりが当事者意識を持ち、管理に参加することがとても重要です。管理会社へ委託するか、自分たちで管理するか、委託する場合はどの管理会社へ委託するかなど、管理方法や委託内容も含めて建設組合で検討し、決定します。

7.アフターサービスや保証は大丈夫ですか。

 工事を請け負った建設会社のアフターサービス基準に則って、建設会社が入居後のアフターサービスを行います。また、新築住宅を売主又は建設事業者は、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、住宅の引渡しから10年間、構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分について、瑕疵担保責任が義務付けられています。

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【資金】

8.募集価格(取得目安価格)には何が含まれていますか。

 募集価格(取得目安価格)には、土地費、従前建物の解体費、建築工事費、設計・監理費、コーディネート費、調査予備費など、建物建設にかかる一連の費用が含まれています。なお、建築工事費のうち、住戸内の内装や設備にかかる「インフィル工事費」については、標準仕様による価格が「目安」として含まれています。この部分は、住戸内設計の終了後、建設会社から見積もりを取り、実際の金額を確定させます。

9.募集価格(取得目安価格)以外に必要な諸経費を教えて下さい。

 通常の住宅取得にかかる登記費用、住宅ローン諸費用、税金、修繕積立基金のほか、コーポラティブハウスに特有な「つなぎ融資にかかる諸費用」があります。つなぎ融資について、詳しくは次項をご覧ください。
 また、実際に各世帯が行う住戸内設計の内容により各住戸の「インフィル工事費」が変動しますので、住戸内設計終了後の確定額と目安価格との間の差額が必要となります。

10.つなぎ融資とはなんですか。なぜ必要なのでしょうか。

 コーポラティブハウスでは、事業の進捗に応じ、土地費、設計費、コーディネート費、建築工事の着手金・中間金などを支払っていく必要があります。一方、住宅ローンは、建物完成時にしか資金が出ませんので、事業期間中に必要な資金をどこかから借りてくる必要があります。これが「つなぎ融資」です。つなぎ融資は、住宅金融支援機構の「まちづくり融資」や、民間金融機関からの短期借入などを利用します。
 つなぎ融資の利用に伴い、融資金利、抵当権設定のための登記費用、印紙代などの諸費用がかかります。

11.自己資金はどのくらい必要ですか。

 個々のプロジェクトにより異なりますが、諸経費を含め、概ね、取得目安価格の10%~20%以上があるとよいと思います。具体的には、参加申込み前に、資金計画シミュレーションでお示ししますので、個別にご相談下さい。

12.竣工後にかかる費用には、どのようなものがありますか。

 竣工後は、通常の区分所有建物となり、管理組合が、毎月、管理費と修繕積立金を集め、建物の共用部分の維持管理に充てていきます。駐車場や駐輪場がある場合は、別途、利用料を定めるのが一般的です。管理業務の内容や長期修繕計画等は、建設組合の中で検討し、その内容を踏まえて、管理費や修繕積立金の額を決定します。また、としまち研のコーポラティブハウスでは、原則、町会又は自治会に加入しますので、地域に応じた町会費・自治会費があります。

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【設計について】

13.住戸内は、どの程度自由に設計できるのですか。

 コーポラティブハウスの魅力の一つは、住み手の想いやライフスタイルに応じた住まいづくりができることです。これまでの例を見ても、間取りはもちろんのこと、床材や壁の仕上げ、キッチン、お風呂など、随所にこだわりが込められた、オリジナルな住まいが生まれています。しかし、建物全体の性能や、隣接・上下階住戸への影響、工事のスケジュール等に影響を与えることがないよう、一定のルールは設けられています。例を挙げると、構造や遮音性能に関係する窓の仕様や大きさ等です。担当の設計者と相談しながら、住まいづくりを楽しんでいただきたいと思います。

14.設計打ち合わせはどのように進むのですか。

 各住戸に担当のインフィル設計者がつき、住む人の希望をお聞きしながら、間取り・部屋の配置を決め、内装仕上げ、住宅設備等の細かい点を詰めていきます。設計が完成したら、建設会社から見積もりを取り、予算に合わせた調整を行った上で、最終プランを確定します。設計打ち合わせは、10回前後に及びます。
 建設工事に入ってからは、躯体見学会、コンセント・スイッチ確認会など、建設途中の現場を確認する場面もあります。建物完成後は内覧会を行い、設計通りに出来上がっていることを確認して、不具合があれば手直しをし、建物の引渡しとなります。

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【入居後について】

15.ペットは飼えますか。

 としまち研では、犬や猫など、通常の家庭用ペットは飼うことができるコーポラティブハウスを提案しています。詳しくは、それぞれの建設組合で、管理規約や使用細則を定めます。

16.入居後の近所づきあいが大変ではないですか。

 居住者同士の関係が親密になりすぎて、入居後の近所づきあいが大変ではないかという心配の声を、時々お聞きします。しかし、入居後の方々のお話を伺うと、建設中の総会等を通じて、お互いのひととなりも分かってきますので、適度な距離感が醸成され、心配よりも、むしろ、住む人が互いに顔見知りであるということの安心感の方が、評価されているように思います。また、各家庭の日常生活が始まりますので、建設中に比べて、顔を合わせる機会は意外と減るようです。もちろん、花火大会や飲み会など、一般のマンションより活発なところが多いですので、コーポラティブハウスならではのコミュニティを、気軽に、存分に楽しんでいただきたいと思います。

17.将来、売却または賃貸できますか。

 建物完成後は、通常の区分所有建物となりますので、生活の状況が変わり、売却や賃貸を希望する場合は、区分所有建物として、売却又は賃貸が可能です。賃貸される場合、としまち研では、賃借人の方にも、コミュニティの一員となっていただくため、「準組合員」として管理組合に参加いただくことを提案しています。
 なお、としまち研では、コーポラティブハウスづくりを通じて、居住者同士のコミュニティをつくり、又地域コミュニティの力になることをコンセプトとしていますので、最初から売却目的や投資目的での参加は、原則、お断りしています。

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