1.事業計画の立案
地権者(複数の場合が多い)の要望(建替えて住み続けたい、商売を続けたい、売却したい、など)を踏まえ、建築の基本設計をします。その基本設計をもって、建設会社数社に相談し、概算の建築工事費を算出してもらいます。
更に詳細な事業費~土地の評価、解体や新築工事費、設計・監理費、調査・予備費、コーディネート費など~を検討して、事業計画を立案します。
その事業計画に地権者が同意すると、地権者、コーディネーター、設計者とで事業の取り組みに関する基本協定書を締結し、各住戸の取得目安金額を算出して、この事業への参加者募集に着手します。2.事業参加者の募集
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募集説明会の日時・場所を設定して、広告宣伝を開始します。この事業の特徴は、自ら住戸内の設計ができる、分譲マンションより安く住宅が取得できる、安心・安全のコミュニティが形成される、などです。
広告の方法は、チラシをつくり、新聞折込み・全戸配布などを行う、看板をつくり、建設予定地に掲出する、駅や商店などにポスターを貼らせてもらう、などですが、それを見た人にホームページを見てもらい、説明会参加の申込みをしてもらいます。 3.事業計画の説明会
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説明会では事業計画を詳しく説明します。この事業の事業主体は、地権者と事業参加者で構成する民法上の組合である「コーポラティブハウス建設組合」であること、分譲マンションと違って数回の事業資金の出資を行うこと、できあがった土地・建物は組合財産だが出資比率に応じて希望の住戸が配分されること、できあがると通常の区分所有建物(マンション)として管理組合の管理に移行することなどを説明します。
当然、建築計画や資金計画についても説明し、建設組合がコーディネーターと建築設計者に業務委託をして事業を推進するなどの説明もします。
関心をもってくださった方には、改めて詳細な資金計画の作成や事業に関する質疑を受け、納得してくださる方から事業参加の申込みを受けます。 4.事業参加者で建設組合を設立成
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事業参加者が概ね集まったところで、コーポラティブハウス建設組合を設立します。この建設組合は、総会を最高の意思決定機関とし、理事会が業務の執行をします。理事会は設立総会で選任された3名程度の理事で構成し、理事の互選で理事長、副理事長、会計担当理事を決めます。
また、建設組合には、共用部検討委員会、管理検討委員会、イベント委員会などを設け、必要な時期に委員会を開催し、それを理事会で確認して、総会に諮り決定するというプロセスをとります。
この段階で、事業計画の立案過程で絞った建設会社を承認し、設計事務所に設計・監理業務を委託し、事業推進のためのコーディネーターに業務を委託します。 5.住戸内の設計、全体設計、建築確認取得
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建設組合ができたら、住戸内設計に着手するとともに、共用部の基本的な部分について共用部検討委員会などで検討し、全体設計に反映させます。数ヶ月かけて設計を終了し、建築確認申請を行い、建築確認を取得します。
6.工事着工
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参加者募集、各種設計などに6ヶ月以上かかりますが、建築確認を取得したら、いよいよ工事着工です。その前に、住戸内設計の結果を再見積りしてもらい、事業参加者それぞれの出資額が特定されます。工事請負契約をして地鎮祭です。
ご近所の皆さんもご招待して、組合員の家族及びそのご両親など大勢で、工事の安全を祈願します。 7.工事期間中に行うこと
工事期間中に、管理検討委員会を開催し、どのような管理をするかを検討し、管理会社数社に声をかけて管理費等の見積りをお願いします。見積りとヒアリングを経て、管理会社を決定し、管理業務委託契約を締結します。
さらに、管理規約や使用細則などの検討をし、理事会の確認を経て、総会で承認してもらいます。
また、工事が進むと各住戸の躯体見学会、コンセントチェック会、仕上げ確認会などを行って、それぞれの住戸の工事状況を4回程度チェックする機会があります。8.竣工・引渡し
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工事が終了し、各種検査に合格したら引渡しですが、理屈からいうと土地や建物は建設組合の財産ですし、建設組合が発注者ですから、まず、工事会社から建設組合に引渡されます。
建設組合は、役目を終えて解散しますので、その際に組合財産を配分するということで各組合員に引渡されることになります。
この時点で、管理組合が成立し、通常の区分所有建物としての管理に入っていきます。 9.管理組合設立総会・入居記念パーティ
1ヶ月程度で引越し・入居が完了しますので、その頃を見計らって、管理組合の設立総会を行い、後半に入居記念パーティを行い、お世話になった方々、工事中ご迷惑をかけたご近所の皆さんを招待して、お祝いをします。
地域社会の一員としての落ち着いた暮らしがはじまります。